「長男だけど実家から離れて、新しく土地と住宅を建てたいです。」
と相談に来る人に考えてもらいたいことがあります。
両親が亡くなった後の建物や土地をどうするのか、いずれやってくる相続問題の事を、新しく家を建てようとしている今、考えておくべきことをまとめてみました。
・実家の両親は誰が面倒を見るのか
・実家の土地や建物はどうするのか
・将来の実家のことを親や兄弟はどう思っているのか
もし両親が亡くなった場合。預貯金は親族で均等に分けることができるため、揉めることはほとんどありませんが、家・マンション・土地・農地などの不動産は、売却しない限り、均等に分けることができないため、非常に難しい相続財産になります。
特に売却益があり譲渡所得が大きくなりそうな実家の場合には、特例の適用期間内に売却するのか、活用するのか早めに方向性を決めておくことが得策といえそうです。
実家を引き継ぎ住む場合も、売却する場合も、相続が発生してから考えはじめるのでは遅い場合があります。
また、我が家は兄弟仲が良いから大丈夫と考えていた場合でも「いざ相続が発生し話合いとなったら、大揉めで大変だった」という話は、残念ながらもとてもよく耳にするものです
では、残された実家はどうしたらいいのか、詳しく調べてみましょう
1 売却する
実家に住まない場合、売却してしまうのが最も簡単です。売却する際にかかる税金などはありますが、それでも利益は出ます。
実家を管理する必要もないですし、固定資産などの支出もありません。
注意として、不動産の売却では、老朽化が進んでいる古い実家の場合には、解体費がかかるため、家があることで売却物件としての評価が低くなる場合があります。
まだ建物が使える場合には、リフォームをしてから売った方が高く売れる場合もあります。
あとは売却のタイミングも注意が必要です。
売却しやすい様に先に建物を取り壊してしまうと、更地となり固定資産税が６倍になります。また、相続税の小規模宅地の特例が利用できなくなってしまう点にも気を付ける必要があります
また、不動産の相続には、固定資産税評価額と、売買する際の実勢価格のふたつの評価があり、どちらを選ぶか次第で、財産の価値が2倍以上変わることも少なくありません。
そうなると、兄弟で分け合う金額も大きく変わってきます。
これは、相続した家に長男が住み続ける場合でも、誰も住む予定のない場合でも当てはまります。
ちなみに不動産は、すぐに売れるものではありません。
売却まで、数年かかる場合もありますので、特別控除の期限3年のために、早めに不動産会社に相談・査定だけでもしておいたほうがよさそうです。.
しかし売却してしまうと、土地活用のように継続的な収入を得ることはできません。売却時には仲介手数料や登記費用などの諸経費がかかるほか、売却して得られた利益に対しては譲渡所得税もかかります。
2 アパート、マンション、貸家にする
駅に近い場所や、ベッドタウンなど価値のある立地であれば賃貸することで継続して収益を得ることができます。
建築費用などの初期費用が必要になりますが、既に土地を所有している場合は資金計画も比較的余裕を持って考えることができます。
ただし、多くの場合現状のままでは貸し出せず、リフォームが必要です。初期投資としてリフォーム代が かかるというデメリットがあります。
リフォームの内容にもよりますが、フルリフォームであれば千万円以上かかります。
また、管理や維持費もかかりますし、住人のもめごとも対応しなければいけない場面もあるでしょう。
3 土地を活用する
売却や賃貸にすることが難しいのであれば、建物を取り壊して駐車場にしたり、住宅街であれば家庭菜園や畑、資材置き場としての利用することも１つの手段です。
また、トレーラーハウス、トランクルーム、コインランドリー、太陽光発電などの活用も検討してもよいでしょう。
地代の高い収益性はあまり期待できませんが、安定性を求める方にはおすすめです。
また、更地にした土地に自身の家を建てるのも良いでしょう。
４ 放置
誰も住んでいないままの状態が続き、衛生面、安全面で周囲の人を脅かす危険な状態であると行政が判断した空き家は、「特定空き家」に指定され、罰則を受ける場合があります。
家の資産価値は、毎年下がっていきますし、草取り、植木の手入れ、家の換気など維持の手間とコストもかかります。
建物を壊したままだと土地の固定資産税が6倍になり、ムダな固定資産税を、払い続けなければなりません。
たとえば、評価額1,000万の土地だったとしても、かかる固定資産税は年間14万円ほど。
これを月に換算すると、毎月12,000円も、垂れ流し続けていく計算になります。
このように住む予定のない家を放置しておくのは、ムダ以外の何ものでもありません。
その他の注意
生前贈与は契約行為の一種ですが、契約を有効に結ぶためには、当事者に意思判断能力が備わっている必要があります。
また、複数の相続人で売却益を分配する場合には、売却にかかる経費はトラブルの原因となることもあるため慎重に検討する必要があります。
まとめ
このように、不動産の相続は難しい問題が沢山です。自分が損をしたり、後になって兄弟と関係が悪くなったり、売りどきを逃して損することのないよう
親の家の相続がある場合には、早めに家族で話し合いをする、家を売却した場合の評価額を調べてみるなどの準備をしておきましょう。 後々自分たちが処理しなければいけないなら、他の土地を買って家を建てるよりも、実家を建て替えたほうが得となることもあるでしょう。
自分たち家族はどんな準備が必要なんだろうか？と疑問に思った方は、
まずはお気軽にご相談ください。