近年空き家の増加に伴い、空き家に関するトラブルも増加しています。新聞やテレビ、雑誌などのマスメディアでも連日のように報道がされており、空き家に対する注目も高まっています。
政府は2015年に「空き家対策特別措置法」を施行。行政からの指導や処分が行われるようになりましたが、住宅が建っている土地に対しては、固定資産税・都市計画税の特例措置があることで、相続などをきっかけに受け取った家を、そのまま空き家として放置する事例が増加していました。
2018年の調査では、「特定空き家」は348.7万戸ありましたが、今後この増加をどれだけ抑えることができているのかが大きな課題となっています。
この「特定空き家」を解決するため、来年度には固定資産税の特例措置がなくなり、最大6倍の課税になってしまうかもしれません。その前に対策をしっかり立てておくことが重要です。
今回は何故空き家が増え放置されてしまうのか、空き家の問題点と今後空き家を増やさない対策を真剣に考えてみようと思います。
全ての空き家が近隣住民に被害をもたらす「問題空き家」ではありません。
「空き家」は、以下の4種類に分類されます。
・売却用・・・販売中の空き家。不動産会社が管理
・賃貸用・・・入居者募集中の空き家。不動産会社が管理
・二次利用・・・普段使っていない別荘など。所有者が管理
・その他・・・上記の３種類以外。所有者が管理
中でも問題になっているのが売りにも、貸しにも出しておらず、定期的な利用がされていない状態の「その他」に分類される空き家です。
社会問題化する「特定空き家」とは？
・倒壊や著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
つまり「特定空き家」は、非常に危険な状態にある住宅が指定の対象となります。
増え続ける空き家の問題点
1：高齢化社会問題
空き家が発生する最も一般的な原因は、自宅を所有する高齢者が老人ホームなどの高齢者住宅や子供宅などに転居することです。今後、団塊の世代を含めた高齢者は急激に増えていきます。それに伴い、空き家もどんどん増えてしまうのです。特に駅から遠い利便性の良くない地域にある住宅街では空き家が一気に増加することが予想されています。
2：管理や活用の問題を抱える空き家所有者
空き家を巡る問題のほとんどは、所有者が悪で近隣住民は被害者という単純なものではありません。所有者自身も、空き家の管理や活用について問題を抱えていることが多いのです。さらに、利活用ができるようになるまで数年、長いと10年以上かかることもあります。その間、誰も利用していない住宅は一気に傷んでしまいます。老朽化が進むと屋根や外壁などの建材が剥がれ落ちたり、建物が傾いて倒壊する危険性が高まったりとさまざまな問題を引き起こしてしまいます。
そして、所有者が抱える問題の多くは、法律や税制、もしくは物理的な問題であることが多いため、簡単に解決することができないのです。
空き家を有効活用する5つの方法
空き家を所有しているものの、持て余している人も少なくありません。実は、空き家は様々な使い道があります。
①空き家を売却する
一番簡単かつ売却代金も手に入れられるため、今後誰も住む予定がなく、使い道もない場合は売却するのが良いでしょう。
ただし、築数十年も経っている持ち家の場合、そこまでのお金にならない場合もよくあります。「空き家を所有し続けるよりは多少でもお金になる方が良い」という場合は売却するのも手です。
②リフォームをして賃貸する
学校やオフィス街が近い立地や主要駅から近い立地の場合は、リフォーム後に賃貸やルームシェアとして貸し出して家賃収入を得るのも方法の1つです。
特に、人気のエリアでは住みたい人が多いためすぐに入居者が見つかる可能性もあります。
ただし、リフォーム費用などそれなりの初期投資が必要なので、もし予算に余裕がある場合は検討しましょう。
③取り壊して駐車場収入を得る
リフォームではなく、家を取り壊して駐車場収入にする方法です。特に、都内など駐車場が少ない住宅街に駐車場を建てるなど需要が見込める場合では月極の収入を得ることができます。
ただし、住宅用の土地ではなく資産用の土地になるため、土地の固定資産税・都市計画税が高くなる場合もあります。駐車場収入はあるが、かえって税金で損をしてしまったということがないように、取り壊す前に月いくらくらいになるのか確認しておきましょう。
④空き家管理サービスを利用する
空き家を売却したり取り壊しは考えていないけれど、忙しかったり所有者が高齢化になり手入れができないという場合は空き家管理サービスを利用しましょう。
空き家管理サービスとは、月々一定の額で建物の点検をしてくれたり敷地内のゴミや庭の手入れをしてくれるサービスのことです。
具体的に空き家管理サービスを利用することで、郵便ポストのチラシの回収による空き巣防止、定期的な通水や換気で悪臭防止、庭の草むしりや草木の確認で近所トラブル防止
など住んでいる状態のままキープすることができます。
庭のゴミ回収など簡易的なものであれば、月数百円で簡単な月の巡回をしてくれる管理サービスもあるので、所有者の予算や都合と相談して利用してみるのも良いでしょう。
⑤空き家バンクを利用する
自治体が主体となって運営している空き家バンクを利用する方法です。
空き家バンクとは、空き家の利用を希望する人に空き家を紹介する制度のことです。所有している空き家を登録しておくことにより、賃貸や土地の購入をしたいという人が出てきたら譲ることが可能です。
売却とは異なり、すぐに売ることは難しいですが欲しい人の手元に渡るため、思い入れのある家を有効活用してほしいという場合におすすめの方法です。
空き家バンクは国土交通省のサイトページなどで空き家情報のリンクを確認することができるので、利用を検討している方はぜひ参考にしてみましょう。
空き家問題を回避するために対策しておくべきこと
いざ空き家ができてしまった時に困らないためにも、ぜひ今のうちから家族と話し合っておきましょう。
① 不動産の名義を調べておく
今後、住む人がいなくなる可能性がある場合、不動産の名義を調べておくようにしましょう。
所有者不明のまま空き家になると相続するにせよ売却するにせよ、いざという時に誰に権限があるのか分からない状態になってしまいます。
名義を調べた頃には所有者が亡くなっていたり、判断能力がなくて困ったケースも珍しくありません。空き家になる前に現時点で誰が不動産の名義になっているのかを調べておきましょう。
② 誰が家を相続するのかを決めておく
もし親や祖父母が所有者で持ち家に住むのが難しくなった場合、誰が家を相続するのかを決めておくようにしましょう。相続先が決まっていないまま持ち家に住む人が不在になると空き家問題へと繋がる可能性が高くなります。
また、持ち家を名義変更して相続をする場合、相続登記は必須になるのでこちらも忘れずに行いましょう。所有者が判明しない土地を増やさないために法律により、2024年～義務化されることが決定しており、相続発生から3年以内に相続登記の申請を行わなければ罰則があるので注意しましょう。
③ 転居が決まった時点で売却する
もし誰も相続しないことが決まっているのであれば、現状の持ち家の所有者の転居が決まった時点で売却するのも1つの手です。
特に所有者が高齢者の場合、判断能力があるうちに速やかに現金化しておくことで、介護費用や医療費の捻出がスムーズになることもメリットと言えるでしょう。
所有者の判断能力があるうちに売却しないと、売却できないため早めに手続きを行うのをおすすめします。
④ 空き家になった時の使い道を考えておく
もっと前の段階で、持ち家が空き家になった時の使い道を家族で話し合って考えておくのもおすすめです。
もし今後空き家になることが分かっていたら、家族信託を使う方法もあります。家族信託とは、所有者が元気なうちに信頼できる子どもや親族と契約をし、所有者に代わって財産を管理できるようにする契約のことです。
家族信託することで、不動産を売却したり人に貸したり修繕などを子どもの判断のみで行うことができます。
一回契約すると、所有者が認知症や病気などで判断能力が低下してしまっても有効なので、いざという時に子どもや親族が手続きできるように権限を渡すのも方法の1つです。
まとめ
空き家といっても様々な問題を抱えていることが多そうです。
だからといって、朽ちるのを待っていたのでは地域住民の方に迷惑が掛かります。
早めの対策をして安心した将来を迎えたいですね！